세제개편안 종부세 양도세 근로장려금

2026 세제개편안 총정리 종부세 양도세 근로장려금 변경 내용

정부가 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 확정해 발표했습니다.

거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제가 12억원에서 14억원으로 오르는 대신 비거주 1주택자와 다주택자의 부담은 늘어나고, 양도소득세 장기보유특별공제는 보유기간이 아닌 거주기간 중심으로 바뀝니다. 근로장려금 소득 기준과 최대 지급액도 함께 확대됩니다. 이번 개편안의 항목별 변경 내용과 적용 시기, 그리고 국회 처리 일정까지 정리했습니다.

2026 세제개편안 핵심 요약

이번 개편안은 잠재성장률 반등, 민생·지역 지원, 공정과세, 세제 합리화 네 가지 방향으로 구성됐습니다.

개정 대상은 국세기본법, 소득세법, 법인세법, 종합부동산세법 등 11개 법률입니다.

구분 주요 변경 내용 적용 시기

종합부동산세	주택 수 기준 → 주택가액 기준 단일화	2027~2028년 단계 시행
거주 1주택 기본공제	12억원 → 14억원	2027년
비거주 1주택 기본공제	12억원 → 9억원	2027년
양도세 장기보유특별공제	보유 중심 → 거주 중심	2028~2029년 단계 시행
다주택 양도세 중과	2년간 한시적 세율 인하	2027~2028년
근로장려금	소득 기준·최대 지급액 상향	국회 통과 시
조세지출	241건 중 115건 정비	항목별 상이

정부는 이번 개편으로 2027년부터 2031년까지 세수가 총 3조4430억원 늘어날 것으로 추산했습니다.

세목별로는 종합부동산세가 2조1815억원으로 증가 폭이 가장 크고, 근로장려금 확대와 투자 세액공제 등의 영향으로 소득세와 법인세는 각각 줄어듭니다.

종부세 개편 내용

주택 수 대신 주택가액 기준

현행 종합부동산세는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 서로 다른 세율을 적용해, 같은 가격의 주택을 보유해도 주택 수에 따라 세금이 달라졌습니다. 개편안은 2028년부터 주택 수 기준을 없애고 주택가액을 기준으로 세율 체계를 단일화합니다.

기본공제 14억원 상향

거주하는 1세대 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 올해 공동주택 기준으로 시가 약 20억원까지는 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 반면 주택을 보유하고 있으면서 실제로 거주하지 않는 1주택자는 기본공제가 9억원으로 낮아집니다.

공정시장가액비율과 부담상한

현재 60%인 공정시장가액비율은 2028년 거주·비거주 1주택자에게 70%가 적용되고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 80%까지 높아집니다. 고가주택 세율도 강화되며, 보유세 부담 상한은 전년도 세액의 150%에서 200%로 올라갑니다.

세액공제 한도 축소

고령자·장기보유자에게 적용하던 세액공제는 거주기간 중심으로 바뀝니다. 장기보유 공제를 줄이는 대신 거주기간에 따른 공제를 새로 도입하고, 고령자 공제를 합산한 세액공제 한도는 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 제한됩니다.

정부 설명에 따르면 거주 1주택자는 시가 20억원까지 과세 대상에서 빠지고 20억~30억원 구간에서는 세액이 줄어듭니다. 30억~40억원대는 변동이 크지 않지만, 40억~50억원을 넘는 고가주택은 부담 증가 폭이 커지는 구조입니다.

양도세 장기보유특별공제 변경

1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 현재 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 최대 80%를 공제받는 방식입니다.

2028년에는 보유기간 공제가 연 2%·최대 20%로 낮아지고 거주기간 공제가 연 6%·최대 60%로 확대됩니다. 2029년부터는 보유기간 공제가 폐지되고 거주기간에 따라 연 8%·최대 80%가 적용됩니다. 공제액 한도도 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 줄어듭니다.

취학, 근무, 질병, 부모 봉양처럼 불가피한 사유로 거주하지 못한 기간은 최대 3년까지 거주기간으로 인정되며, 재개발·재건축 사업 기간은 절반 정도를 거주기간으로 계산합니다.

다주택 양도세 중과 완화

보유세 강화에 따른 매도 기회를 주기 위해 다주택자 양도세 중과세율은 한시적으로 낮춥니다. 2주택자는 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트가 적용되고, 3주택 이상은 각각 10%포인트와 15%포인트가 적용됩니다. 2029년부터는 현행 수준인 20%포인트, 30%포인트로 돌아갑니다.

정부는 중과 유예가 종료된 2026년 5월 10일 이후 중과세율을 적용받은 양도분에도 완화된 세율을 적용할 방침입니다.

한편 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하면 비과세·장특공제 거주요건을 면제해주던 상생임대주택 특례는 2026년 말 종료됩니다.

근로장려금 확대

민생 지원 항목에서는 근로장려금 소득 기준과 최대 지급액이 함께 올라갑니다. 맞벌이 가구의 소득 기준은 4400만원에서 5200만원으로, 최대 지급액은 330만원에서 360만원으로 상향됩니다. 단독 가구와 홑벌이 가구의 기준과 한도도 확대됩니다.

다만 이는 개편안에 담긴 내용으로, 2026년 8월 27일에 지급될 예정인 2025년 귀속 정기신청분에는 적용되지 않습니다.

생산적 금융 ISA 신설

국내 자본시장으로 자금을 유도하기 위한 생산적 금융 개인종합자산관리계좌(ISA)가 새로 도입됩니다. 국내 주식과 주식형 펀드 등에 투자해 얻은 이자·배당소득을 전액 비과세하고, 34세 이하 청년에게는 납입액의 10%를 추가로 소득공제합니다.

납입 한도는 연간 2000만원, 총 2억원입니다.

폐지·종료되는 세제 혜택

정부는 조세지출 241건 가운데 115건을 정비합니다. 20건은 종료하고 17건은 재정지원으로 전환하며, 64건은 제도를 재설계합니다. 정부가 추산한 조세지출 감축 규모는 약 2조5000억원입니다.

• 결혼·출산·입양 세액공제: 예산 지원 방식으로 전환
• 하이브리드 자동차 개별소비세 감면(1대당 최대 70만원): 적용기한 종료로 일몰
• 고용유지 중소기업 과세특례: 적용기한 종료
• 대중교통 신용카드 추가공제: 기본공제로 일원화
• 도서·공연·박물관 사용분: 총급여 요건 폐지, 추가공제 한도는 100만원씩 인하

시행일 및 입법 일정

이번 발표는 정부안이며 아직 확정된 법률이 아닙니다. 날짜를 구분하면 다음과 같습니다.

구분 일정

세제개편안 발표일	2026년 8월 3일
입법예고 기간	2026년 8월 4일 ~ 8월 20일
국회 제출 예정일	2026년 9월 3일
국회 심의	2026년 정기국회

종부세는 2027~2028년, 양도세는 유예·과도기를 거쳐 2029년까지 단계적으로 개편되는 구조입니다. 개별 항목의 실제 시행일은 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

주의사항

확정이 아닌 정부안입니다. 국회 심의 과정에서 세율, 공제 한도, 시행 시기가 조정될 수 있습니다. 현재 시행 중인 종합부동산세법상 1세대 1주택자 기본공제는 여전히 12억원입니다.

온라인 확산 정보에 주의해야 합니다. 발표 전후로 확정되지 않은 수치가 이미지 형태로 퍼지는 사례가 있었습니다. 세금은 시행 시기와 적용 대상에 따라 결과가 크게 달라지므로, 공식 보도자료와 국가법령정보센터 내용을 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.

거주 여부가 핵심 기준이 됐습니다. 종부세 기본공제, 양도세 장특공제 모두 실제 거주 여부에 따라 결과가 갈립니다. 보유만 하고 거주하지 않는 경우 이전보다 불리해지는 구조입니다.

자주 묻는 질문

Q. 종부세 기본공제 14억원은 언제부터 적용되나요? 개편안 기준 2027년부터 적용될 예정입니다. 2026년 종부세는 현행 기준인 12억원이 그대로 적용됩니다.

Q. 1주택자인데 전세를 주고 다른 곳에 살고 있으면 어떻게 되나요? 개편안대로 시행되면 비거주 1주택자로 분류돼 기본공제가 9억원으로 낮아집니다. 기존 12억원보다 불리해집니다.

Q. 지금 집을 팔면 완화된 양도세 중과세율을 적용받나요? 다주택자 중과세율 완화는 2027년부터 적용되는 방안입니다. 다만 정부는 중과가 재개된 2026년 5월 10일 이후 양도분에도 완화된 세율을 적용하겠다고 밝혔습니다. 구체적인 적용 방식은 법 개정 이후 확인이 필요합니다.

Q. 결혼 세액공제가 없어지면 혜택 자체가 사라지나요? 세액공제 방식이 종료되고 예산을 통한 재정지원으로 전환하는 것입니다. 다만 전환 이후의 지원 금액과 방식은 별도로 확정돼야 합니다.

Q. 하이브리드차 개별소비세 감면은 언제 끝나나요? 적용기한 종료에 따라 일몰됩니다. 정확한 종료 시점은 개정 법률 확정 후 확인해야 합니다.

Q. 근로장려금 확대는 올해 8월 지급분부터 적용되나요? 아닙니다. 2026년 8월 27일 지급 예정인 정기신청분은 현행 기준이 적용됩니다. 확대된 기준은 법 개정 이후 적용됩니다.

핵심 내용 정리

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안의 핵심은 부동산 세제가 '주택 수'에서 '주택가액과 실거주 여부'로 재편된다는 점입니다. 거주하는 1주택자는 기본공제가 14억원으로 올라 시가 20억원 수준까지 종부세 대상에서 빠지지만, 비거주 1주택자는 공제가 9억원으로 줄고 다주택자는 공정시장가액비율과 부담상한 인상으로 세 부담이 늘어납니다. 양도세 장기보유특별공제도 2029년까지 보유기간 공제가 완전히 폐지되고 거주기간 공제만 남습니다.

가장 주의할 점은 이 내용이 모두 정부안이라는 것입니다. 입법예고는 8월 4일부터 20일까지 진행되고 개정안은 9월 3일 국회에 제출될 예정이며, 최종 내용은 정기국회 심의를 거쳐 확정됩니다. 종부세는 2027~2028년, 양도세는 2029년까지 단계적으로 적용되는 구조이므로 당장 올해 세금 계산에 반영되는 항목은 없습니다. 주택을 보유 중이라면 거주 여부에 따라 결과가 갈리는 만큼, 국회 심의 결과와 개별 항목의 시행일을 함께 확인해두는 것이 필요합니다.

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출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」(2026.8.3. 세제발전심의위원회)

 

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